Motyl Styl

Decyzja o zakupie nieruchomości to często jedna z najważniejszych finansowych decyzji w życiu.

Wiele osób zastanawia się, czy lepiej kupić mieszkanie czy dom, ale równie istotne jest zrozumienie, jak banki oceniają wnioski kredytowe w obu przypadkach. Choć procedury wydają się podobne, istnieją istotne różnice w podejściu instytucji finansowych do różnych typów nieruchomości. Warto je poznać, aby zwiększyć swoje szanse na uzyskanie finansowania na najlepszych warunkach.

Podstawowe kryteria oceny kredytowej

Bez względu na rodzaj nieruchomości banki zawsze sprawdzają kilka kluczowych elementów wniosku kredytowego: zdolność kredytową, historię kredytową, wysokość wkładu własnego oraz wartość i stan techniczny nieruchomości. Jednakże w przypadku mieszkań i domów niektóre z tych kryteriów są analizowane inaczej.

Zdolność kredytowa a typ nieruchomości

Zdolność kredytowa to ocena, czy potencjalny kredytobiorca będzie w stanie regularnie spłacać raty. Przy mieszkaniach banki zwykle zakładają niższe koszty utrzymania niż w przypadku domu – mniejsze rachunki za media, brak kosztów utrzymania ogrodu czy napraw elewacji. W praktyce oznacza to, że wnioskodawca może uzyskać wyższą kwotę kredytu na mieszkanie przy tej samej pensji niż na dom. Natomiast przy domu bank może uwzględnić dodatkowe wydatki związane z utrzymaniem, co może obniżyć maksymalną kwotę, jaką można pożyczyć.

Historia kredytowa i ryzyko inwestycji

Banki analizują historię kredytową, aby ocenić ryzyko niewypłacalności. W przypadku mieszkań ocena ryzyka jest zazwyczaj niższa – mieszkania są łatwiejsze do sprzedaży na rynku wtórnym, mają większą płynność i stabilniejszą wartość w krótkim okresie. Domy z kolei bywają mniej płynne, zwłaszcza te w mniej atrakcyjnych lokalizacjach. Dlatego wnioskodawca chcący kupić dom może spotkać się z bardziej restrykcyjnym podejściem banku – wyższe wymagania co do wkładu własnego lub niższe LTV (loan-to-value).

Wartość i stan techniczny nieruchomości

Banki przy ocenie nieruchomości biorą pod uwagę jej wartość rynkową oraz stan techniczny. Mieszkania w blokach często są lepiej udokumentowane i łatwiej poddają się wycenie. Domy natomiast mogą mieć różne układy, różną jakość materiałów i różne koszty utrzymania, co komplikuje proces wyceny. W praktyce oznacza to, że banki mogą wymagać dodatkowych ekspertyz technicznych przy domach, aby oszacować ryzyko kredytowe.

Wkład własny i ltv

Wkład własny to jeden z kluczowych elementów przy staraniu się o kredyt. Dla mieszkań banki często akceptują niższy wkład własny, czasami nawet 10-15% wartości nieruchomości. W przypadku domów wymagania są zwykle wyższe – 20-30%, co wynika z większego ryzyka kredytowego oraz trudniejszej sprzedaży domu w razie problemów ze spłatą kredytu. Różnice te mają bezpośredni wpływ na dostępność finansowania i wysokość rat kredytowych.

Ubezpieczenia i dodatkowe koszty

Zakup domu może wiązać się z koniecznością wykupienia dodatkowych ubezpieczeń, np. od odpowiedzialności cywilnej związanej z posiadaniem większej działki, budynków gospodarczych czy elementów infrastruktury (ogrodzenie, brama, system alarmowy). Bank może również wymagać ubezpieczenia nieruchomości na wyższą kwotę, aby zabezpieczyć się przed ryzykiem utraty wartości zabezpieczenia. W przypadku mieszkań ubezpieczenie jest zwykle tańsze i prostsze, co wpływa na ogólne koszty kredytu – kredyt hipoteczny Kraków.
Choć kredyt na mieszkanie i kredyt na dom mają wiele wspólnych zasad oceny, banki różnicują swoje podejście w kilku istotnych obszarach: ocenie zdolności kredytowej, ryzyku inwestycyjnym, wycenie nieruchomości, wymaganiach co do wkładu własnego i kosztach dodatkowych. Kupując mieszkanie, można liczyć na niższe wymagania finansowe i mniejsze ryzyko w oczach banku. Dom z kolei wymaga większej uwagi przy planowaniu budżetu i spełnianiu wymogów kredytowych, ale oferuje większą przestrzeń i niezależność. Świadome podejście do tych różnic pozwala lepiej przygotować się do procesu kredytowego i zwiększa szanse na uzyskanie atrakcyjnych warunków finansowania.